Immobilienkauf

Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf investieren Sie in der Regel erhebliche Beträge des ersparten Vermögens, zusätzliche Darlehen müssen aufgenommen werden. Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung und hilft, Risiken zu erkennen und zu vermeiden. Er überwacht die Eigentumsumschreibung und verhindert, dass Sie den Kaufpreis zahlen, ohne im Gegenzug Eigentümer zu werden. Wir Notare besorgen auch die für den Vollzug des Geschäfts erforderlichen Unterlagen und erledigen die Korrespondenz mit dem Grundbuchamt und den Behörden.

Wir sind also zuständig für die rechtlichen Aspekte des Grundstückskaufs; die wirtschaftlichen Fragen - insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises - beurteilt der Notar nicht. Auch ist die Finanzierung des Kaufpreises Sache des Käufers. Dieses sollten Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank besprechen. Im Vertragstext werden wir dann Fälligkeit und Auszahlungszeitpunkt des Kaufpreises hierauf abstimmen.

Im einzelnen geht es beim Immobilienkauf um Folgendes:

1. Kaufgegenstand
Zur Vorbereitung des Kaufvertrages und der Einsichtnahme in das Grundbuch benötigen wir von Ihnen Angaben zum Grundstück oder der Wohnung, insbesondere zum Grundbuchblatt, auf welchem das Grundstück verzeichnet ist, oder wo es belegen ist. Auch sollten Sie uns von sich aus rechtzeitig Besonderheiten des Kaufobjekts mitteilen, damit wir diese individuell im Vertragstext berücksichtigen können. Hierzu zählen natürlich auch etwaige Ihnen bekannte Mängel oder von einer Partei versprochene Zusatzleistungen.

2. Belastungen des Grundstücks
Häufig sind Grundstücke mit den unterschiedlichsten Rechten belastet, wie z. B. Grundschulden oder Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Reallasten, aber auch Wohnrechten, Nacherbenvermerken oder Zwangsvollstreckungsvermerken. Die meisten Belastungen sind aus dem Grundbuch erkennbar. In der Regel verpflichtet sich der Verkäufer, die auf dem Grundstück ruhenden Hypotheken und Grundschulden zu löschen, sei es durch Rückzahlung des gesicherten Kredits oder durch Verpfändung eines anderen Grundstücks.

Sofern Sie den Kaufpreis durch Kreditaufnahme finanzieren, muss zugunsten Ihrer Bank eine Grundschuld (siehe auch Grundpfandrechte) bestellt werden.

3. Fälligkeit des Kaufpreises
Beim Immobilienkaufvertrag ist die Sicherung des Leistungsaustausches von besonderer Bedeutung. Der Verkäufer soll das Eigentum nur übertragen, wenn die Kaufpreiszahlung gesichert ist; der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn der Eigentumswechsel gesichert ist. Deshalb sieht der Kaufvertrag regelmäßig vor, dass der Kaufpreis erst nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen an den Verkäufer gezahlt werden soll. Hierzu zählen in der Regel:

  • das Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungserklärungen,
  • die Eigentumsvormerkung im Grundbuch, durch die der Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers im Grundbuch gesichert wird,
  • das Vorliegen der für die Löschung nicht übernommener Rechte im Grundbuch erforderlichen Unterlagen, vor allem Löschungsbewilligungen der Banken bezüglich zu löschender Grundschulden und Hypotheken,
  • das Vorliegen von Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen etwaiger Vorkaufsberechtigter, insbesondere der Gemeinde beim Grundstückskauf.

Ein geeignetes Mittel zur Gewährleistung einer Zug-um-Zug-Abwicklung ist die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto.

4. Übergabestichtag
Im Kaufvertrag ist der Stichtag für den wirtschaftlichen Übergang des Grundstücks auf den Käufer festzulegen. Von diesem Zeitpunkt an kann der Käufer das Grundstück in Besitz nehmen. Mieterträge stehen von nun an dem Käufer zu, der ab dem Stichtag allerdings auch die Kosten und Lasten des Grundstücks (Müll- und Abwassergebühren, Grundsteuer etc.) zu tragen hat. Der wirtschaftliche Übergang erfolgt in der Regel mit der vollständigen Kaufpreiszahlung.

Ist die Übergabe des Kaufgegenstandes Voraussetzung für die Auszahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto, so ist dem Notar die erfolgte Übergabe unverzüglich nachzuweisen. In der Regel geschieht dies durch Übersendung eines bei Übergabe von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Übergabeprotokolls.

Muster Übergabeprotokoll (PDF)

5. Eigentumsumschreibung
Liegen dem Notar sämtliche für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vor und sind die ihm von Gläubigern aufgegebenen Treuhandauflagen erfüllbar, wird er beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung beantragen, vorausgesetzt natürlich, dass der Kaufpreis bezahlt ist. Auf diese Weise hat der Verkäufer die Sicherheit, das Eigentum am Kaufgegenstand erst nach Erhalt des vertraglich vereinbarten Kaufpreises zu verlieren.

6. Vertragsentwurf
Um einen ersten Vertragsentwurf zu fertigen, benötigen wir von Ihnen eine Angabe zu den Parteien und dem Objekt! Füllen Sie den Vorbereitungsbogen aus und schicken Sie ihn an uns zurück. Wir werden uns sodann bei Ihnen melden.

Muster Vorbereitungsbogen (PDF)

7. Zur Vertiefung
- Glossar zu Grundstücks- und Hauskaufverträgen (Glossar_Hauskauf.pdf)
- Merkblatt zum Kauf eines gebrauchten Hauses (Hauskauf-Info.pdf)