Grundpfandrechte

Grundpfandrechte

In der Regel nimmt der Käufer zur Kaufpreisfinanzierung einen Kredit auf, den er absichert, indem er am Grundstück oder an der Eigentumswohnung zu Gunsten der Bank ein Grundpfandrecht bestellt. Als Grundpfandrechte kommen die Hypothek oder die in der Praxis vorherrschende Grundschuld in Betracht.

Die Hypothek ist für eine bestimmte Forderung bestellt und daher mit der Rückzahlung des gesicherten Darlehens in der Regel verbraucht. Dem gegenüber ist die Grundschuld ein abstraktes Sicherungsmittel, kann also auch für ein neues Darlehen als Sicherheit dienen.

Welche Verbindlichkeit durch die Grundschuld gesichert wird, ergibt sich aus der sogenannten Zweckerklärung. Sie wird unmittelbar und privatschriftlich zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart. Es ist mit besonderen Gefahren verbunden, wenn ein Beteiligter zulässt, dass fremde Verbindlichkeiten, insbesondere solche, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können, gesichert werden.

Die in der Grundschuldbestellungsurkunde genannten Zinsen liegen in der Regel deutlich über dem Darlehenszinssatz. Der sich aus Zinsen, einmaliger Nebenleistung und Nominalbetrag ergebende Gesamtbetrag bestimmt lediglich, bis zu welcher Forderungshöhe die Immobilie als Sicherheit dient. Zurückgezahlt werden muß jedoch nur das, was dem Gläubiger tatsächlich zusteht.

Falls jedoch die Rückzahlung der gesicherten Forderung unterbleibt, kann die belastete Immobilie versteigert werden. Häufig verlangt die Bank zusätzlich eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich der Immobilie und des gesamten sonstigen Vermögens des Kreditnehmers (z. B. Konten, Lohnansprüche). Dadurch bekommt sie einen vollstreckungsfähigen Titel, ohne erst ein gerichtliches Urteil gegen den säumigen Schuldner erstreiten zu müssen. Diesem steht dann natürlich der Rechtsweg offen, um eine unberechtigte Zwangsvollstreckung abzuwenden.

Zur Vertiefung
Glossar zu Grundschulden und Hypotheken (Download)